金融調控加碼 房地產市場平穩運行
來源:經濟參考報  時間:2019-08-21  點擊量:   
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近日,央行公布了2019年第二季度貨幣政策執行報告。報告顯示,6月個人住房貸款平均利率為5.53%,與3月相比則下降了15個基點。而從5月份開始,多個城市上調了房貸利率,蘇州的首套房貸利率則已突破6%的界限,達到了6.03%。部分銀行首套房貸款利率直接由基準上調至上浮20%,而對于二套房貸款未還清的客戶,多數銀行甚至要求貸款利率上浮30%。

今年二季度以來,房地產調控在金融供給側發力,不僅對前期融資規模過大的部分房企控制信托融資,同時對房企海外發債風險進行管控。在一城一策落實方面,蘇州等個別城市加碼調控,而一批熱點城市房貸利率上浮成為主要調控措施,市場降溫效果明顯。據國家統計局發布的數據,今年以來,開發企業拿地面積同比銳減3成,二手房價格回調趨勢明顯。業內人士預測,下半年金融調控力度不會減小,部分城市房價地價或出現下調,整體市場將保持平穩運行。

金融調控降低開發企業杠桿

多地土地市場降溫地價下跌

近段時間,房地產調控在金融供給側頻頻發力。

6月份,銀保監會主席郭樹清在一次公開談話中表示,房產企業融資過度,擠占了信貸資源,導致資金使用效率進一步加強,也助長了房地產投機行為。監管部門收緊房企信托融資,從7月份開始,要求“總體存量控制,同時收縮增量”,第三季度末地產信托融資規模不能超過二季度末。

7月12日,發改委發布《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,對房地產企業發行外債申請備案登記提出四點要求。

8月份,銀保監會下發《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作,將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。到了8月中旬,業內流傳的一張開發商名單顯示,20家房地產企業被暫停一切資本市場融資(含供應鏈ABS)。

一系列限制對于房企的融資渠道影響巨大。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,比如限制房企海外發債這一條,政策明確了外資的用途,意味著發行海外債償還國內債、發行海外債用于流動性資金補給、發行海外債用于拿地,這三種融資用途已經被限制了,對近期部分房企的海外融資形成利空影響。

統計顯示,2019年上半年,房企境內外發債融資總額一共4286億元,同時投入房地產信托公司的資金規模有4500億元,占整體信托的4成。對信托和海外發債的限制,極大約束了房企的資金鏈,在土地市場上起到了立竿見影的效果。

6月以來,盡管全國整體土地拍賣仍然較為紅火,但降溫的趨勢在部分區域十分明顯。包括安徽阜陽、馬鞍山以及江蘇部分城市如南京、無錫等地,近期土拍情況均不太樂觀。

進入7月,多數上市房企拿地積極性快速衰減。克而瑞研究報告顯示,規模房企中龍湖、世茂等在7月明顯放緩腳步,單月拿地金額較前六個月降幅均在70%以上。上半年拿地相對積極的卓越、弘陽,下半年減緩投資意圖明顯,單月僅新增2幅和3幅土地。

8月初,熱點城市杭州、成都、南京等地均出現溢價率為零的成交地塊,鄭州、阜陽等城市均出現宅地流拍。南京的一場土拍中,主城邁皋橋區域一塊宅地成交價格回到了2016年的水平,比幾個月前的成交單價下跌6000元/平方米,南京市另外幾個板塊地價幾乎回到3年前。

二季度以來,相關部門穩地價要求非常嚴厲,部分熱點城市也積極開展銀行系統檢查,房企拿地偏向保守。據國家統計局剛剛發布的數據,2019年1-7月份,房地產開發企業土地購置總面積為9761萬平方米,同比下降29.40%。

熱點城市房貸利率上調

商品房銷售穩中微降

今年二季度以來,熱點城市房貸利率連續上浮,對購買力市場的調控力度不斷加大。

記者從南京多家銀行獲悉,今年4月份以來,南京各家銀行已經連續3次提高了房貸利率。5月初,銀行房貸利率從基準利率上浮8%調整到上浮10%;5月底,首套房貸款利率從基準利率上浮10%全部調整到了上浮15%;7月初至今,南京市5家銀行將首套房貸款利率從基準上浮15%調整到上浮20%。

今年樓市率先回暖的蘇州,房貸利率在6、7兩個月也出現連續上浮。蘇州某房產中介經理人告訴記者,7月蘇州首套房貸利率,普遍按照基準上浮23%(即6%)執行,此前3、4、5月份保持在基準利率上浮17%-18%,6月上調至基準上浮20%。二套房貸款未還清的客戶多數銀行要求貸款利率上浮30%(即6.37%)。

據融360發布的7月份房貸市場報告顯示,全國首套房貸款平均利率為5.44%,二套房貸款平均利率為5.76%。從數據上看,全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。蘇州地區首套房貸利率為6.03%,環比飆升16BP,一躍成為全國房貸利率水平最高的城市,也是目前唯一一個首套房貸利率水平破“6”的城市;大連地區7月漲幅最高,首套房貸利率環比上漲20BP;漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長沙,均在近一個月內多次上調房貸利率,調整時間集中在月初和月末。

相對于經歷了小陽春的二線城市,多數三四線城市今年市場波瀾不驚。記者采訪了多個三四線城市了解到,當地貸款利率基本保持穩定。徐州市21世紀公司經理常靜說,徐州市大多數銀行的貸款利率近幾個月保持穩定,目前買一萬保險可以申請首套基準上浮10%的優惠,二套房可以申請基準上浮15%的優惠。不買保險正常業務首套基準上浮15%,二套基準上浮20%,現在徐州貸款利率和前段時間相比無變化。

“近期南京市所有的銀行都要調整貸款利率,首套從基準上浮15%,調整到上浮20%。”北京銀行南京分行一名負責人告訴記者,這是主管部門統一的規定,他們銀行的房貸額度已經不夠放了,主管部門要求提高利率抑制需求。人行還進行窗口指導,利率達不到要求的一律不批。一些前期簽訂了合同的賣家,遲遲拿不到貸款,有的等待期甚至超過一個月。“現在銀行根本不愁放不出按揭貸款,利率越高,銀行獲益越大。”一位業內人士稱。

房貸利率上浮給購房者帶來了多大的壓力?業內人士給記者算了一筆賬:假如某首套房購買者,買入一套總價200萬元,首付3成,貸款140萬元,貸款年限30年。每月還款額度,在年初基準利率上浮5%時,每月還款7640元,到目前基準利率上浮20%,每月需還款8286元,每月足足多還646元。而還款總額更是多出23.3萬元,這也是一筆不小的金額。

業內人士表示,今年下半年樓市還是堅持“房住不炒”,以穩為主。而近期房地產融資受限、多個銀行利率上浮等都是樓市收緊的表現。所以接下來的房貸利率大概率還會繼續上調,特別是在部分熱點城市。

持續調控導致房地產市場整體降溫,并出現下行態勢。全國商品房的銷售面積已經連續6個月出現了負增長的態勢,雖然跌幅并未出現擴大的趨勢,但市場已經有了降溫的苗頭。2019年1-7月份,商品房銷售面積為88783萬平方米,同比下降1.30%。

“房住不炒”政策不變多重因素或推動房地產平穩運行

業內人士認為,2016年“9.30”調控以來,投機投資需求大幅度減少,剛需剛改成為絕對主力。近期,中央出臺的促進一億人進城落戶、城鄉融合發展人口自由流動等政策將為城市化注入動能,尤其是二線城市,將會獲得一輪發展機遇,并推動樓市進入平穩運行的行情。

“目前,一線樓市很穩,二線穩中有升,三四線正在筑底,不可能出現上一輪那樣的暴漲了。”深圳乾運公司董事長張俊英表示,統計顯示,2019年全國棚改計劃規模為285萬套,同比大幅縮減50%。這無異于對暴漲過后的三四線釜底抽薪,也預示著樓市將進一步分化。

張俊英表示,房地產調控政策會繼續保持穩定性和連續性,短期內放松調控幾乎沒有可能。一方面,“房住不炒”最近被中央重申,前期火熱的蘇州樓市5月和7月連續出臺調控政策加碼限售,目的是杜絕炒房、限制價格波動。另一方面,利好剛需和改善的政策也在逐步出臺,通過降低房貸利率,加大公積金支持,以及原有的限制條件,創造穩定和有利于剛需及改善的環境。

中國社會科學院財經戰略研究院近日發布了《中國住房市場發展月度分析報告(201904)》。報告顯示,全國房價繼續小幅上漲,重點城市二手房成交量較快放大。報告預測,一二線城市以小漲或微漲為主,少數城市可能較快上漲。三四線城市“小陽春”趨于消退,房價將穩中有降。

“未來樓市的發展重點可能有兩個,就是一二線城市和都市圈。”365地產家居網首席戰略官胡光輝分析,隨著國家一系列政策推進城鎮化發展,都市圈,城市群以及主要大城市落戶限制的松綁,一二線城市的經濟基礎,人口涌入仍然會對房地產形成支撐,一二線的房子仍然是穩定的保值升值手段。

第二個熱點是處于核心城市群周邊的三四線城市,不僅可以承接產業轉移,還可以享受國家基礎設施建設帶來的紅利,繼而吸納人口流入。“預計未來五至十年,一批二線城市、都市圈三四線城市會持續做大做強。”

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